Due Diligence

El Due Diligence (o "debida diligencia") es el proceso de investigación y verificación exhaustiva que se hace de un inmueble antes de comprarlo, para confirmar que lo que se vende es realmente lo que aparenta y que no hay cargas, defectos legales o técnicos ocultos. Como personal shopper inmobiliario, es una de las fases donde más valor se aporta al comprador, porque se evitan sorpresas caras.

En el contexto inmobiliario español se revisan básicamente tres bloques:

1. Legal y registral

• Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular real, la descripción de la finca y si tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, anotaciones).

• Estado de cargas y deudas: hipoteca pendiente, embargos, deudas con la comunidad de propietarios.

• Coincidencia entre lo que dice el Registro, el Catastro y la realidad física del inmueble (metros, linderos, divisiones).

• Situación arrendaticia: si está alquilado, ocupado, o hay algún derecho de tanteo/retracto.

2. Urbanístico y técnico

• Situación urbanística: que sea suelo urbano/legal, sin expedientes de disciplina urbanística, y que no haya obras sin licencia ni fuera de ordenación. Esto es clave por construcciones antiguas o ampliaciones no legalizadas.

• Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación.

• Certificado energético (obligatorio para vender).

• Estado de conservación: estructura, instalaciones, humedades, ITE (Inspección Técnica del Edificio) si aplica por antigüedad.

3. Económico y fiscal

• Estar al corriente del IBI, tasa de basuras y suministros.

• Deudas o derramas pendientes o acordadas en la comunidad.

• Verificar que no haya plusvalías o impuestos que puedan afectar a la operación.