Due Diligence

La Due Diligence (ou « diligence raisonnable ») est le processus d'investigation et de vérification approfondie réalisé sur un bien immobilier avant de l'acheter, afin de confirmer que ce qui est vendu correspond réellement à ce qu'il semble être et qu'il n'existe aucune charge ni aucun défaut juridique ou technique caché. En tant que personal shopper immobilier, c'est l'une des phases où l'on apporte le plus de valeur à l'acheteur, car elle permet d'éviter des surprises coûteuses.

Dans le contexte immobilier espagnol, on examine essentiellement trois blocs :

1. Juridique et registre

• Extrait du Registre de la Propriété (nota simple) : confirme qui est le véritable propriétaire, la description du bien et s'il comporte des charges (hypothèques, saisies, servitudes, usufruits, annotations).

• État des charges et des dettes : hypothèque en cours, saisies, dettes envers la copropriété.

• Concordance entre ce qu'indique le Registre, le Cadastre et la réalité physique du bien (mètres carrés, limites, divisions).

• Situation locative : s'il est loué, occupé, ou soumis à un droit de préemption/retrait (tanteo/retracto).

2. Urbanisme et technique

• Situation urbanistique : qu'il s'agisse d'un terrain urbain/légal, sans procédure de discipline urbanistique, et sans travaux réalisés sans permis ni hors des règles d'urbanisme. C'est essentiel en raison des constructions anciennes ou des extensions non régularisées.

• Certificat d'habitabilité / licence de première occupation.

• Certificat de performance énergétique (obligatoire pour vendre).

• État de conservation : structure, installations, humidité, Inspection Technique du Bâtiment (ITE) le cas échéant selon l'ancienneté.

3. Économique et fiscal

• Être à jour du paiement de la taxe foncière (IBI), de la taxe d'enlèvement des ordures et des charges (eau, électricité, etc.).

• Dettes ou appels de fonds (derramas) en cours ou approuvés au sein de la copropriété.

• Vérifier qu'il n'existe pas de plus-values ou d'impôts susceptibles d'affecter l'opération.